Sunday, January 02, 2005

Numéro : JC99BJ1_1
Date : 1999-11-19

Juridiction : COUR DE CASSATION, SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE Siège : MARCHAL Rapporteur : ECHEMENT Min. Public : HENKES
Numéro de rôle : C980212F
Chapeau
LOUAGE DE CHOSES. - BAIL A FERME - Fin (congé. Prolongation. Réintégration. Etc.). - Droit de préemption. - Terrain à bâtir immédiatement constructible. - Condition. - Art. 52, 7 et 6, § 1er, 2, L. du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux.
Sommaire
N'est pas légalement justifiée, la décision d'appel qui considère que l'exception au droit de préemption du preneur d'un terrain à bâtir immédiatement constructible est subordonnée à l'envoi au preneur d'un congé préalable à la vente.
Base légale
-LOI DU 04-11-1969,ART 6,§1,2°-LOI DU 04-11-1969,ART 52,7°
Publication
-ARRESTEN VAN HET HOF VAN CASSATIE DE 1999(615)-PASICRISIE BELGE DE 1999(I/615)
Texte

LA COUR, Vu le jugement attaqué, rendu le 9 septembre 1997 par le tribunal de première instance d'Arlon, statuant en degré d'appel; Sur le moyen pris de la violation des articles 6, § 1er, 2° (modifié par la loi du 7 novembre 1988, article 4), 11.1 et 12 (modifiés par la loi du 7 novembre 1988, articles 10 et 11), 48.1 (modifié par la loi du 7 novembre 1988, article 30, 1°), 51, 52.7°(modifié par la loi du 7 novembre 1988, article 33) et 55 contenus dans la loi du 4 novembre 1969, article 1er, modifiant la législation sur le bail à ferme et formant la section III - Des règles particulières aux baux à ferme - du chapitre II du titre VIII du Livre III du Code civil, en ce que, en réponse à la défense des demandeurs qui observaient que feu Paul Dumont ne bénéficiait pas du droit de préemption et ne pouvait, partant, prétendre être subrogé dans leurs droits d'acquéreurs du terrain qui lui était loué, celui-ci devant être considéré comme terrain à bâtir (cfr. l'article 52, 7°, de la loi sur le bail à ferme qui dispose que le preneur ne jouit pas du droit de préemption dans le cas prévu à l'article 6, § 1er, 2°), le jugement attaqué oppose: "Que l'article 52, 7°, de la loi sur les baux à ferme prévoit que le preneur ne jouit pas du droit de préemption dans les cas prévus aux articles 6, § 1er, 1° à 5° inclus, et 14, deuxième alinéa; qu'aucune des hypothèses prévues par l'article 6, § 1er, 1° à 5° et par l'article 14, alinéa 2, n'est réalisée en l'espèce; que c'est l'article 6, 2°, qui est spécialement invoqué au motif que le terrain devait, au moment du congé, être considéré comme terrain à bâtir puisque des travaux de voirie ne devaient pas y être effectués au préalable; que tout bailleur peut donner congé au locataire en vue de donner à un terrain répondant à cette définition une affectation conforme à sa destination finale; qu'en l'espèce, le bailleur Thomas a vendu le terrain aux (demandeurs), puis a sommé le locataire de mettre les lieux à la disposition exclusive des acheteurs; qu'il a fautivement bouleversé la procédure qu'il devait appliquer , ne respectant pas l'obligation de donner un congé avec préavis minimum de trois mois imposé par l'article 11.1, de la même loi; que même s'il avait respecté cette formalité, son congé postérieur à la vente ne pouvait pas la valider a posteriori et justifier la violation du droit de préemption; que la subrogation demeure acquise"; qu'autrement dit, le jugement attaqué considère qu'avant de vendre leur terrain aux demandeurs, les codéfendeurs Thomas auraient dû donner congé à feu Paul Dumont et que, puisqu'ils ne l'ont pas fait, les défenderesses, en leur qualité d'héritières de feu Paul Dumont, sont subrogées dans les droits de propriété des demandeurs sur le terrain litigieux (cfr. l'article 51 de la loi sur les baux à ferme), alors que l'article 52, 7°, précité de la loi sur les baux à ferme dispose que le preneur ne jouit pas du droit de préemption "dans le cas prévu à l'article 6, § 1er, (...) 2°"; que ledit article 6, § 1er, 2°, dispose que "(...) le bailleur peut mettre fin au bail à tout moment (...) lorsque les baux concernent des terrains non bâtis qui, au moment du congé, doivent être considérés comme terrains à bâtir sans que des travaux de voirie doivent y être effectués au préalable"; que contrairement à ce que considère le jugement, il ne se déduit nullement de la référence faite par l'article 52, 7°, de la loi sur les baux à ferme à l'article 6, § 1er, 2°, que l'exception au droit de préemption du preneur serait subordonnée, non seulement à la condition que la vente porte sur un terrain non bâti immédiatement constructible, mais aussi à la condition que le bailleur vendeuait donné congé au preneur avant la vente; que, suivant l'article 52, 7°, précité, le preneur ne jouit pas du droit de préemption dans le cas prévu à l'article 6, § 1er, 2°, c'est-à-dire dans le cas d'un terrain à bâtir immédiatement constructible; qu'à l'opposé de ce que décide le jugement, les mots terrains devant être considérés comme terrains à bâtir "au moment du congé", figurant à l'article 6, § 1er, 2°, sont étrangers à l'hypothèse de l'aliénation du bien loué; qu'autrement dit, ils ne subordonnent pas l'absence de droit de préemption du preneur à la notification d'un congé avant la vente; que la notification d'un congé préalable dont il est question à l'article 6, § 1er, 2°, ne s'impose que lorsque le bailleur veut donner au terrain loué sa destination finale, en l'occurrence être bâti, ce qui implique la fin du bail, tandis que la vente du bien loué à un tiers, fût-ce d'un terrain à bâtir, ne met pas fin au bail (article 55 de la loi sur les baux à ferme); que d'ailleurs, l'article 52 de la loi sur les baux à ferme ne prévoit nulle part que dans les cas qu'il énumère, où le preneur ne jouit pas du droit de préemption, le bailleur qui veut vendre le bien loué à un tiers, devrait préalablement donner congé au preneur; que selon l'article 48, le propriétaire ne peut vendre le bien de gré à gré à une personne autre que le preneur qu'après avoir mis celui-ci en mesure d'exercer son droit de préemption; qu'il apparaît de cette disposition que dans le cas où comme en l'espèce, le preneur ne jouit pas du droit de préemption, aucune offre préalable de vente ne doit lui être faite; qu'on ne voit pas pourquoi un congé devrait toutefois être préalablement notifié au preneur qui ne jouit pas du droit de préemption et plus précisément pourquoi dans le cas d'une vente d'un terrain à bâtir tel que visé à l'article 6, § 1er, 2°, la vente devrait être précédée d'un congé au preneur; que le congé dont il est question à l'article 6, § 1er, 2°, est sans incidence sur la qualité de terrain à bâtir du bien; qu'il a pour seul objet d'informer le preneur de la fin du bail; qu'il ne peut, partant, être une condition de la vente du bien à un tiers, cette vente n'entraînant pas, comme déjà dit, la fi n du bail; d'où il suit qu'en décidant que le bailleur Léon Thomas aurait dû avant de vendre le terrain aux demandeurs donner un congé au preneur Paul Dumont avec préavis de trois mois conformément à l'article 11,1. et que puisqu'il ne l'a pas fait, les défenderesses Dumont sont subrogées aux droits (d'acquéreurs) des demandeurs, le jugement viole l'ensemble des dispositions légales citées en tête du moyen, plus particulièrement les articles 52, 7°, et 6, § 1er, 2°, de la loi sur les baux à ferme: Attendu qu'en vertu de l'article 52, 7°, de la loi sur les baux à ferme le preneur ne jouit pas du droit de préemption dans les cas prévus aux articles 6, § 1er, 1° à 5°, inclus, et 14, deuxième alinéa; que selon l'article 6, § 1er, par dérogation à l'article 4, le bailleur peut mettre fin au bail à tout moment en vue de donner aux biens loués une affectation conforme à leur destination finale, lorsque (...) 2° les baux concernent des terrains non bâtis qui, au moment du congé, doivent être considérés comme terrains à bâtir sans que des travaux de voirie doivent y être effectués au préalable; Attendu qu'il ne résulte pas de ces dispositions que l'exception au droit de préemption est subordonnée à l'envoi par le bailleur d'un congé préalable à la vente; qu'il convient de replacer dans l'hypothèse de la vente les cas prévus à l'article 6, § 1er, 1° à 5°, en matière de congé donné par le bailleur; qu'aux termes de l'article 55 en cas d'aliénation du bien loué l'acquéreur est subrogé aux droits et obligations du bailleur; Attendu que le jugement attaqué considère qu'en l'espèce le bailleur "a fautivement bouleversé la procédure qu'il devait appliquer, ne respectant pas l'obligation de donner un congé avec préavis minimum de trois mois imposé par l'article 11.1 de la même loi; que même s'il avait respecté cette formalité, son congé postérieur à la vente ne pouvait la valider a posteriori et justifier la violation du droit de préemption"; Attendu que par ces considérations le jugement attaqué ne justifie pas légalement sa décision que la subrogation demeure acquise aux défenderesses; Que le moyen est fondé;
PAR CES MOTIFS, Casse le jugement attaqué sauf en tant qu'il reçoit la citation en reprise d'instance, la reprise d'instance et les appels; Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé; Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond; Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance de Neufchâteau, siégeant en degré d'appel.
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Numéro : RC99BJ1_1

Date : 1999-11-19 Juridiction : HOF VAN CASSATIE, FRANSTALIGE AFDELING, 1E KAMER Siège : MARCHALRapporteur : ECHEMENTMin. Public : HENKESNuméro de rôle : C980212F
Chapeau
HUUR VAN GOEDEREN. - PACHT. - Einde (opzegging. Verlenging. Terugkeer. Enz) Voorkooprecht. - Bouwgrond waarop onmiddellijk kan worden gebouwd. - Voorwaarde. - Art. 52, 7 en 6, ' 1, 2, Pachtwet.
Sommaire
Niet naar recht verantwoord is de beslissing van de apphlrechter volgens welke de uitzondering op het recht van voorkoop van de pachter van een bouwgrond waarop onmiddellijk kan worden gebouwd, onderworpen is aan de voorwaarde dat de verpachter de pacht opzegt vóór de verkoop.
Base légale
-WET VAN 04-11-1969,ART 6,§1,2°-WET VAN 04-11-1969,ART 52,7°
Publication
-ARRESTEN VAN HET HOF VAN CASSATIE VAN 1999(615)-PASICRISIE BELGE VAN 1999(I/615)
Texte

HET HOF, Gelet op het bestreden vonnis, op 9 september 1997 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Aarlen; Over het middel: schending van de artikelen 6, § 1, 2° (gewijzigd bij de wet van 7 november 1988, artikel 4), 11.1 en 12 (gewijzigd bij de wet van 7 november 1988, artikelen 10 en 11), 48.1 (gewijzigd bij de wet van 7 november 1988, artikel 30, 1°), 51, 52.7° (gewijzigd bij de wet van 7 november 1988, artikel 33) en 55 van de wet van 4 november 1969, artikel 1, dat de pachtwet wijzigt en afdeling III vormt - regels betreffende de pacht in het bijzonder - van hoofdstuk II van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek, doordat het bestreden vonnis op het verweermiddel van de eisers volgens hetwelk wijlen Paul Dumont geen recht van voorkoop had en derhalve niet kon eisen dat hij in hun eigendomsrechten op de aan hem verpachte grond zou treden, daar die grond als bouwgrond moest worden beschouwd (cf. artikel 52, 7° van de pachtwet naar luid waarvan de pachter geen recht van voorkoop heeft in het in artikel 6, § 1, 2° bedoelde geval), antwoordt "dat luidens artikel 52, 7° van de pachtwet de pachter geen recht van voorkoop heeft in de gevallen bedoeld in de artikelen 6, § 1, 1° tot en met 5°, en 14, tweede lid; dat geen van de gevallen bedoeld in artikel 6, § 1, 1° tot 5° en in artikel 14, tweede lid, zich te dezen voordoet; dat inzonderheid artikel 6, 2° wordt aangevoerd omdat de grond, op het ogenblik van de opzegging als bouwgrond moest worden beschouwd, aangezien er vooraf geen wegenwerken dienden te worden uitgevoerd; dat iedere verpachter het recht heeft aan de pachter opzegging te doen teneinde een grond die aan die omschrijving beantwoordt te gebruiken overeenkomstig de eindbestemming ervan; dat de verpachter Thomas te dezen de grond heeft verkocht aan de (eisers) en vervolgens de pachter heeft aangemaand het pachtgoed uitsluitend ter beschikking te stellen van de kopers; dat hij de vereiste procedure niet heeft gevolgd, daar hij de verplichting om overeenkomstig artikel 11.1 van die wet opzegging te doen met een opzeggingstermijn van ten minste drie maanden niet is nagekomen; dat, zelfs als hij dat wel had gedaan, hij die verkoop niet a posteriori door opzegging achteraf geldig kon maken en de miskenning van het recht van voorkoop niet aldus kon rechtvaardigen; dat de indeplaatsstelling blijft bestaan"; dat het bestreden vonnis met andere woorden beslist dat de medeverweerders Thomas, alvorens hun grond aan de eisers te verkopen, opzegging hadden moeten doen aan wijlen Paul Dumont en dat, daar ze dat niet gedaan hebben, de verweersters in hun hoedanigheid van erfgenamen van wijlen Paul Dumont getreden zijn in de eigendomsrechten van de eisers op de litigieuze grond (cf. artikel 51 van de pachtwet), terwijl voornoemd artikel 52, 7° van de pachtwet bepaalt dat de pachter geen recht van voorkoop heeft "in het geval bedoeld in artikel 6, § 1, (...) 2)"; artikel 6, § 1, 2° bepaalt dat "(...) de verpachter op ieder ogenblik een einde kan maken aan de lopende pacht (...) wanneer de pachtovereenkomst betrekking heeft op ongebouwde gronden die, op het ogenblik van de opzegging, zonder dat er vooraf wegenwerken uitgevoerd dienen te worden, beschouwd moeten worden als bouwgronden"; in strijd met wat het vonnis beslist uit het feit dat artikel 52, 7° van de pachtwet verwijst naar artikel 6, § 1, 2° geenszins volgt dat de uitzondering op het recht van voorkoop van de pachter onderworpen is niet alleen aan de voorwaarde dat de verkoop betrekking heeft op een ongebouwde grond waarop onmiddellijk kan worden gebouwd, maar ook aan de voorwaarde dat de verpachter-verkoper vóór de verkoop opzegging heeft gedaan aan de pachter; volgens het bovenaangehaalde artikel 52, 7° de pachter geen recht van voorkoop heeft in het geval bedoeld in artikel 6, § 1, 2°, dat is in het geval van een bouwgrond waarop onmiddellijk kan worden gebouwd; de in artikel 6, § 1, 2° gebruikte woorden gronden die als bouwgronden moeten worden beschouwd "op het ogenblik van de opzegging", in strijd met wat het vonnis beslist, niet van toepassing zijn in het geval van verkoop van het pachtgoed; het ontbreken van het recht van voorkoop van de pachter daarin m.a.w. niet onderworpen wordt aan de voorwaarde dat de opzegging ter kennis moet worden gebracht vóór de verkoop; de voorafgaande kennisgeving van de opzegging als bedoeld in artikel 6, § 1, 2° alleen vereist is wanneer de verpachter aan de verpachte grond zijn eindbestemming wil geven, te dezen die grond als bouwgrond wil gebruiken, wat het einde van de pacht impliceert, terwijl de verkoop van het pachtgoed aan een derde, ook al gaat het om een bouwgrond, de pacht niet beëindigt (artikel 55 van de pachtwet); artikel 52 van de pachtwet trouwens geenszins bepaalt dat in de aldaar opgesomde gevallen waarin de pachter geen recht van voorkoop heeft, de verpachter die het pachtgoed aan een derde wil verkopen, vooraf opzegging moet doen aan de pachter; artikel 48 bepaalt dat de eigenaar het goed slechts aan iemand anders dan de pachter uit de hand mag verkopen nadat hij aan deze laatste de gelegenheid heeft gegeven zijn recht van voorkoop uit te oefenen; uit die bepaling blijkt dat in het geval dat, zoals te dezen, de pachter geen recht van voorkoop heeft, hem geen voorafgaand aanbod van verkoop dient te worden gedaan; er geen enkele reden is waarom de opzegging toch vooraf ter kennis zou moeten worden gebracht aan de pachter, nu hij toch geen recht van voorkoop heeft, en er meer bepaald geen enkele reden is waarom in het geval van verkoop van een bouwgrond als bedoeld in artikel 6, § 1, 2°, de verkoop door een opzegging aan de pachter zou moeten worden voorafgegaan; de opzegging als bedoeld in artikel 6, § 1, 2° niets verandert aan het feit dat het pachtgoed bouwgrond is; ze enkel tot doel heeft de pachter op de hoogte te brengen van de beëindiging van de pachtovereenkomst; ze derhalve geen voorwaarde voor de verkoop van het goed aan een derde kan zijn, daar die verkoop, zoals reeds gezegd, niet het einde van de pachtovereenkomst tot gevolg heeft; het vonnis bijgevolg, nu het beslist dat de verpachter Léon Thomas, alvorens de grond aan de eisers te verkopen, overeenkomstig artikel 11.1 opzegging had moeten doen aan de pachter Paul Dumont met een opzeggingstermijn van drie maanden en dat, nu hij dat niet gedaan heeft, de verweersters Dumont in de eigendomsrechten van de eisers getreden zijn, alle in de aanhef van het middel aangegeven wetsbepalingen, meer bepaald de artikelen 52, 7° en 6 , § 1, 2°, van de pachtwet schendt: Overwegende dat, krachtens artikel 52, 7° van de pachtwet, de pachter geen recht van voorkoop heeft in de gevallen bedoeld in de artikelen 6, § 1, 1° tot en met 5°, en 14, tweede lid; dat artikel 6, § 1, in afwijking van artikel 4, bepaalt dat de verpachter op ieder ogenblik een einde kan maken aan de lopende pacht om de verpachte goederen te gebruiken overeenkomstig hun eindbestemming, wanneer (...) 2° de pachtovereenkomst betrekking heeft op ongebouwde gronden die, op het ogenblik van de opzegging, zonder dat er vooraf wegenwerken uitgevoerd dienen te worden, beschouwd moeten worden als bouwgronden; Overwegende dat uit die bepalingen niet volgt dat de uitzondering op het recht van voorkoop onderworpen is aan de voorwaarde dat de verpachter opzegging doet vóór de verkoop; dat de in artikel 6, § 1, 1° tot 5° bepaalde gevallen inzake opzegging door de verpachter dienen te worden beoordeeld uitgaande van het geval van verkoop; dat luidens artikel 55, de verkrijger in geval van vervreemding van het pachtgoed volledig in de rechten en verplichtingen van de verpachter treedt; Overwegende dat het bestreden vonnis overweegt dat de verpachter te dezen "de vereiste procedure niet heeft gevolgd, daar hij de verplichting om overeenkomstig artikel 11.1 van die wet opzegging te doen met een opzeggingstermijn van ten minste drie maanden niet is nagekomen; dat, zelfs als hij dat wel had gedaan, hij de verkoop niet a posteriori door opzegging achteraf geldig kon maken en de miskenning van het recht van voorkoop aldus niet kon rechtvaardigen"; Overwegende dat het bestreden vonnis door die overwegingen de beslissing dat de indeplaatsstelling van de verweersters blijft bestaan, niet naar recht verantwoordt; Dat het middel gegrond is;
OM DIE REDENEN, Vernietigt het bestreden vonnis, behalve in zoverre het de dagvaarding tot hervatting van het geding, de hervatting van het geding en de hogere beroepen ontvankelijk verklaart; Beveelt dat van het arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeeltelijk vernietigde vonnis; Houdt de kosten aan en laat de uitspraak daaromtrent over aan de feitenrechter; Verwijst de aldus beperkte zaak naar de Rechtbank van Eerste Aanleg te Neufchateau, zitting houdende in hoger beroep.

4 Comments:

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